[박병규칼람]전세보증금 실제보다 부풀려 기재, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증 면책?
“전세계약은 반드시 사실대로 써야 한다”는 경고의 메시지
최근 본 변호사에게 “전세대출을 실행하였고, 그 대출을 HUG(주택도시보증공사)가 보증했다. 그런데 만기가 되자 임차인이 대출금을 갚지 못한다. 은행은 HUG에 보증금을 달라고 했는데, HUG는 보증금이 부풀려진 허위의 전세계약으로 HUG는 책임이 없다고 한다.
이런 경우 은행은 보호받을 수 있나요?”라는 취지의 자문이 들어왔습니다.
이와 관련된 최근 대법원 판례가 있어 소개해드리고자 합니다. 전세보증금이 실제보다 부풀려져 계약서에 기재된 경우, 그 계약이 보증약관상 ‘허위의 전세계약’에 해당하는지 여부가 문제 되었는데, 과연 법원은 어떻게 판단했을까요? 원고 은행은 임차인 A가 제출한 전세계약서(보증금 2억 6,400만 원 기재)를 근거로 2억 1천만 원의 전세자금대출을 실행했습니다.
그러나 임차인 A는 임대인 B에게 대출금 2억 1천만 원과 추가 2천만 원만을 지급했습니다. 즉, 실제 보증금은 2억 3천만 원에 불과했는데 계약서에는 2억 6,400만 원으로 기재된 것입니다.
주택도시보증공사(HUG)는 원고 은행과의 협약에 따라 이 대출을 보증했습니다. 보증약관에는 “허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 경우 보증책임을 면한다”는 조항이 있었습니다. 임차인 A가 만기 시 대출금을 갚지 못하자, 은행은 보증공사에 보증금을 지급해 달라고 통지했습니다.
보증공사는 “전세계약서가 실제와 달리 부풀려져 작성된 허위 계약이므로 면책사유에 해당한다”며 지급을 거절했고, 은행은 소송을 제기하게 되었습니다. 원심법원인 서울중앙지방법원은 은행의 손을 들어주었습니다.
임차인 A가 실제로 지급한 보증금은 2억 3천만 원이므로, 그 범위에서 임대차계약은 유효하다. 따라서 전세계약이 전혀 없는 허위 계약이라고 볼 수 없고, 단순히 금액이 과다 기재된 것에 불과하므로 보증약관이 정한 ‘허위의 전세계약’에 해당하지 않는다. 따라서 보증공사는 원칙적으로 보증금을 지급해야 한다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다. “약관은 신의성실의 원칙에 따라 목적과 취지를 고려하여 해석해야 하며, 여기서 말하는 ‘허위의 전세계약’은 계약 전체가 허위일 필요는 없고, 보증계약 체결 여부나 범위에 영향을 미치는 중요 사항에 관한 허위라면 해당한다.
실제 보증금은 2억 3천만 원인데 계약서에는 2억 6,400만 원으로 기재되어 있어, 이는 대출 가능 금액을 늘리기 위해 보증금액을 부풀린 것이다. 이러한 허위는 보증계약의 체결 및 범위에 중대한 영향을 미치므로 보증공사가 책임을 지지 않는다.” 이번 판결의 의미를 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 계약 전체가 허위일 필요는 없으며, 중요한 부분이 사실과 다르면 허위 전세계약으로 본다. 둘째, 실제보다 부풀려진 전세보증금은 보증계약의 본질에 영향을 주므로, 보증공사가 책임을 지지 않아도 된다. 셋째, 은행이 임차인 제출 서류만 믿고 대출을 실행하면, 보증공사가 면책될 때 손실을 은행이 직접 떠안게 될 수 있다.
이번 판결은 ‘전세계약의 진실성’이 보증의 출발점임을 다시 확인시켜 줍니다.
첫째, 임차인과 임대인이 실제 보증금보다 과장된 계약서를 작성하는 행위는 단순히 서로 간의 문제가 아니라, 금융기관과 보증기관까지 위험에 빠뜨리는 중대한 문제입니다.
둘째, 보증기관(HUG)은 이 판결을 근거로 면책 범위를 넓히게 되었고, 반대로 은행은 대출 실행 단계에서 계약서만 믿지 말고 실제 보증금 지급 여부를 검증해야 할 필요성이 커졌습니다.
셋째, 임차인 역시 “계약서만 잘 쓰면 대출이 나온다”는 안일한 생각은 버려야 합니다. 실제 지급액과 다른 계약서를 작성하면, 이후 법적 분쟁에서 전혀 보호받지 못할 수 있습니다. 결국 이번 판결은 “전세계약은 반드시 사실대로 써야 한다”는 경고의 메시지입니다. 보증제도가 제대로 작동하려면, 계약의 투명성과 진실성이 무엇보다 우선되어야 할 것입니다.
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이런 경우 은행은 보호받을 수 있나요?”라는 취지의 자문이 들어왔습니다.
이와 관련된 최근 대법원 판례가 있어 소개해드리고자 합니다. 전세보증금이 실제보다 부풀려져 계약서에 기재된 경우, 그 계약이 보증약관상 ‘허위의 전세계약’에 해당하는지 여부가 문제 되었는데, 과연 법원은 어떻게 판단했을까요? 원고 은행은 임차인 A가 제출한 전세계약서(보증금 2억 6,400만 원 기재)를 근거로 2억 1천만 원의 전세자금대출을 실행했습니다.
그러나 임차인 A는 임대인 B에게 대출금 2억 1천만 원과 추가 2천만 원만을 지급했습니다. 즉, 실제 보증금은 2억 3천만 원에 불과했는데 계약서에는 2억 6,400만 원으로 기재된 것입니다.
주택도시보증공사(HUG)는 원고 은행과의 협약에 따라 이 대출을 보증했습니다. 보증약관에는 “허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 경우 보증책임을 면한다”는 조항이 있었습니다. 임차인 A가 만기 시 대출금을 갚지 못하자, 은행은 보증공사에 보증금을 지급해 달라고 통지했습니다.
보증공사는 “전세계약서가 실제와 달리 부풀려져 작성된 허위 계약이므로 면책사유에 해당한다”며 지급을 거절했고, 은행은 소송을 제기하게 되었습니다. 원심법원인 서울중앙지방법원은 은행의 손을 들어주었습니다.
임차인 A가 실제로 지급한 보증금은 2억 3천만 원이므로, 그 범위에서 임대차계약은 유효하다. 따라서 전세계약이 전혀 없는 허위 계약이라고 볼 수 없고, 단순히 금액이 과다 기재된 것에 불과하므로 보증약관이 정한 ‘허위의 전세계약’에 해당하지 않는다. 따라서 보증공사는 원칙적으로 보증금을 지급해야 한다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다. “약관은 신의성실의 원칙에 따라 목적과 취지를 고려하여 해석해야 하며, 여기서 말하는 ‘허위의 전세계약’은 계약 전체가 허위일 필요는 없고, 보증계약 체결 여부나 범위에 영향을 미치는 중요 사항에 관한 허위라면 해당한다.
실제 보증금은 2억 3천만 원인데 계약서에는 2억 6,400만 원으로 기재되어 있어, 이는 대출 가능 금액을 늘리기 위해 보증금액을 부풀린 것이다. 이러한 허위는 보증계약의 체결 및 범위에 중대한 영향을 미치므로 보증공사가 책임을 지지 않는다.” 이번 판결의 의미를 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 계약 전체가 허위일 필요는 없으며, 중요한 부분이 사실과 다르면 허위 전세계약으로 본다. 둘째, 실제보다 부풀려진 전세보증금은 보증계약의 본질에 영향을 주므로, 보증공사가 책임을 지지 않아도 된다. 셋째, 은행이 임차인 제출 서류만 믿고 대출을 실행하면, 보증공사가 면책될 때 손실을 은행이 직접 떠안게 될 수 있다.
이번 판결은 ‘전세계약의 진실성’이 보증의 출발점임을 다시 확인시켜 줍니다.
첫째, 임차인과 임대인이 실제 보증금보다 과장된 계약서를 작성하는 행위는 단순히 서로 간의 문제가 아니라, 금융기관과 보증기관까지 위험에 빠뜨리는 중대한 문제입니다.
둘째, 보증기관(HUG)은 이 판결을 근거로 면책 범위를 넓히게 되었고, 반대로 은행은 대출 실행 단계에서 계약서만 믿지 말고 실제 보증금 지급 여부를 검증해야 할 필요성이 커졌습니다.
셋째, 임차인 역시 “계약서만 잘 쓰면 대출이 나온다”는 안일한 생각은 버려야 합니다. 실제 지급액과 다른 계약서를 작성하면, 이후 법적 분쟁에서 전혀 보호받지 못할 수 있습니다. 결국 이번 판결은 “전세계약은 반드시 사실대로 써야 한다”는 경고의 메시지입니다. 보증제도가 제대로 작동하려면, 계약의 투명성과 진실성이 무엇보다 우선되어야 할 것입니다.
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