[박병규칼람]주택임차인이 점유를 상실한 후 마쳐진 임차권등기, 대항력이 인정될까?

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 주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 통해 취득됩니다. 그런데 임차인이 점유를 상실한 후에 임차권등기를 마친 경우, 그 임차권등기로 인한 대항력의 효력은 어떻게 될까요?

최근 대법원은 이와 관련하여 중요한 법리를 제시했습니다. A는 2017. 2. 8. B로부터 이 사건 주택을 보증금 95,000,000원으로 임차한 후 2017. 2. 27. 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤으며, 2017. 3. 20. 확정일자를 부여받아 대항력을 취득했습니다.

2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 66,000,000원, 근저당권자 C로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌습니다. A는 임대차계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하자 원고(보험회사)에 보험금을 청구했고, 2019. 2. 26. 원고에 임대차보증금반환채권을 양도했습니다.

원고는 2019. 3. 12. A를 대위하여 임차권등기명령을 신청했고, 2019. 4. 5.까지 보험금을 전부 지급한 후 A는 주택에서 이사했습니다. 2019. 4. 8. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 원고는 강제경매를 신청했고, 2019. 9. 18. 강제경매 개시 결정이 내려졌습니다.

피고는 이 사건 주택을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 일부만 배당받았습니다. 원고는 피고가 임대인 지위를 승계했다고 주장하며 나머지 보증금 반환을 구했습니다.

원심은 A가 2019. 4. 5. 이 사건 주택에서 퇴거한 사실을 인정한 다음, 임차권등기는 임차인의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하는 점 등을 종합하여, 강제경매 개시 결정 이전에 임차권등기명령 신청과 임차권등기가 이루어진 이상 A가 점유를 상실하였다고 하더라도 임차권등기에 기재된 내용대로 임차권의 대항력이 여전히 유지된다고 판단하였습니다.

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송했습니다(2024다326398). "주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

따라서 주택 임차인이 주택 소재지로 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 일단 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실하였다면 그 대항력은 점유 상실 시에 소멸한다."

"한편 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 '임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항․제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.'라고 규정하고 있으므로, 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 마쳐진 때부터 발생한다고 보아야 한다.

따라서 대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다."

"이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 C 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 그때부터 새로운 대항력을 갖추게 된 A의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 위 임차권도 함께 소멸하게 된다.

이 경우 위 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않으므로 A는 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 된다." 이번 판결의 핵심은 다음과 같습니다.

첫째, 대항력은 취득할 때뿐만 아니라 유지하기 위해서도 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건이 계속 존속해야 합니다. 둘째, 임차인이 점유를 상실하면 그 순간 대항력이 소멸합니다. 셋째, 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기는 기존 대항력을 회복시키는 것이 아니라, 등기 시점부터 새로운 대항력을 발생시킵니다.

이번 판결은 주택임대차에서 점유의 중요성을 재확인하고, 임차권등기의 법적 효력에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 의의가 있습니다. 실무적으로는 임차인이 임차권등기명령을 신청했더라도 점유를 상실하지 않도록 주의해야 하며, 보험회사나 대위변제자는 임차권등기 시점과 점유 상실 시점을 정확히 파악하여 권리 행사 가능성을 검토해야 합니다.